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不動産の登記業務 不動産の登記業務について詳しくご説明しま

不動産の登記業務

今、登記済証(権利証)と登記識別情報通知が併存しています。

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不動産に関する様々な権利の登記手続を行います。

贈与したいとき

贈与を原因に、所有権移転登記をします。

ご用意いただくもの
●贈与する人
登記識別情報通知あるいは登記済証(権利証)・印鑑証明書・固定資産税評価証明書   
●贈与を受ける人
住民票
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贈与税について(ご参照)

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所有者に住所・氏名・本店・商号に変更があったとき

登記名義人の変更登記をします。

ご用意いただくもの
●個人の場合
住民票をご用意ください。
●会社・法人の場合
  会社履歴事項証明書をご用意ください。

引っ越しをして住所を移転したときに、婚姻による氏名変更があったとき、様々な登録変更手続きが必要になります。

不動産の所有権登記名義人表示変更登記についても、住所については住民票を添付して登記申請を行います。氏名については戸籍謄本を添付して登記申請を行います。忘れずに、ご依頼下さい。

特に、変更を証明する閉鎖住民票等保存期間は5年と短いです。市役所で、新しい住所に移転届をしたときに、1通住民票を取っておいてください。

住所変更の登記は、早めの手続きをお勧めしています。

会社の場合は、本店を移転したり、商号を変更したときに所有権登記名義人表示変更登記が必要になります。この他にご注意いただきたいのは、有限会社から株式会社となったときです。この場合も、商号変更したと扱います。

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売買をするとき

司法書士が、不動産取引(売買)が行われる場に同席して、対象不動産の確認、売主が真の所有者であることの確認、売主・買主の取引の意思や代金の授受を確認して、所有権が移転したことを確認します。そして、その権利状態を正しく反映するために、売買による所有権移転登記をします。

ご用意いただくもの
●売 主
登記識別情報通知あるいは登記済証(権利証)・印鑑証明書・固定資産税評価証明書
法人の場合 履歴事項全部証明書
●買 主
住民票
法人の場合 会社履歴事項全部証明書

ご夫婦で資金を出し合ってマイホームを購入する場合、その共有持分割合は、お互いが負担した金額を反映させましょう。

親から資金提供を受けて不動産を購入する場合には、間違って贈与税が課税されないためにも、贈与を受けたのではないことを明らかにしておきます。金銭消費貸借契約書を作成し、銀行振込による弁済をしていくことは必須です。ご相談下さい。

土地を購入するときに、境界の確定は大切です。将来、ご自身が当該不動産を売却する時に、売主負担で、境界の確定を求められることはよくあることです。売買契約を締結する前に、ご相談下さい。

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新築建物を建てたとき

建物の所在や家屋番号、種類や構造を登記する建物表示登記をした上で、所有者であることを登記簿上公示するため、所有権保存登記をします。

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不動産を担保に融資するとき

抵当権又は根抵当権等の設定登記をします。

ご用意いただくもの
●所有者(借主)
登記識別情報通知あるいは登記済証(権利証)・ 印鑑証明書
会社の場合 会社の履歴事項全部証明書
●貸主・個人
住民票
会社の場合 会社履歴事項全部証明書

お金の貸借に際して、口約束だけですませる場合、借主が借用書を書く場合、公正証書で金銭消費貸借契約書を作る場合など様々ですが、この債務が弁済されなかった時に備えて、不動産に抵当権あるいは根抵当権を設定します。

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住宅ローンや事業用融資を完済したとき

抵当権又は根抵当権等の抹消登記をします。

ご用意いただくもの
●所有者(借主)・個人
登記識別情報通知あるいは登記済証(権利証)・
会社の場合 履歴事項全部証明書
●貸 主  
登記識別情報通知あるいは登記済証
会社の場合 現在事項証明書あるいは履歴事項全部証明書

ローンを完済したら、金融機関や抵当権者から抹消関係書類を受け取って、すぐにご連絡下さい。金融機関等の現在事項証明書は3か月という期限があります。お急ぎ下さい。

また、金融機関の相次ぐ統合により、融資を受けたときから完済するまでの間に、抵当権者や根抵当権者である銀行や信用保証会社が合併したり、あるいは吸収されたりしているケースが多いです。また、以前の住宅金融公庫も、今や独立行政法人住宅金融支援機構となっています。

このような場合、抵当権抹消・根抵当権抹消登記をする前に、抵当権移転登記や根抵当権移転登記が必要となってくる場合があります。

社内融資を受けていた方が、完済した後も、登記をしないままにしていたため、企業再編が進んで、その会社は解散の後、清算も結了してしまっていたということがありました。

繰り返しますが、ローンを完済したら、金融機関や抵当権者から抹消関係書類を受け取って、すぐにご連絡下さい。

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休眠担保権の抹消(弁済供託による休眠担保権の抹消)

明治・大正・昭和初期に設定された担保権が登記簿に残ったままではありませんか。

古い抵当権設定登記が抹消できなくて、土地を売却するにも、売却できない。売却できたとしても、売買金額が大きく下がるという悩みを持っておられた所有者の方にとって、朗報です。

明治・大正・昭和初期に設定された担保権が登記簿に残ったまま。

ところが、所有者としては、登記簿に書かれた抵当権者がいったい誰なのかを知らないし、登記した日から考えると、今も存命とは思えないという場合には、抹消登記の協力の依頼をするにも相手がわからず、その不動産を売却したくても、あるいはその不動産に抵当権を設定して金融機関から融資を受けたくても、この担保権が邪魔をする。

100円、1000円と、当時としては大きな金額であったかもしれませんが、今となっては、他人の債務であっても肩代わりしていいと思えるような少額な債権である場合には、

「弁済供託による休眠担保権の抹消手続き」という方法があります。

所有者から単独で、当該担保権を抹消することができる方法を検討してみることをご提案します。

要件は、

  1. ➀先取特権、抵当権(確定した根抵当権も含む)、質権(確定した根質権も含む)
  2. ➁弁済期から20年経過 
  3. ➂担保権者が所在不明(個人・法人共に)

              の3つです。

これらに該当すれば、次に、登記簿上の債権額をもとに、利息、損害金等の計算をして

相当する金銭を供託し、その後、抹消登記を申請します。

この方法は、供託する金額を計算する利息や損害金の計算や、担保権者が所在不明であることの証明など、難しい手続きとなりますので、このような登記が所有不動産の登記簿にある方は、どうぞご相談下さい。

以上、不動産登記登録免許税の税率はこちら
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

※当法人では、登録免許税の計算根拠をお渡ししています。

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